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Affittacamere e B&B in condominio:
La sentenza del Tribunale di Firenze e il dibattito sulle limitazioni d’uso
Negli ultimi anni, l’attività di affittacamere e B&B è cresciuta esponenzialmente, diventando un settore di grande interesse sia per gli imprenditori che per le amministrazioni locali, che si trovano a dover regolare il fenomeno. Tuttavia, prima che l’attenzione si spostasse a livello politico, la questione dell’apertura di strutture ricettive in contesti condominiali ha dato vita a numerose controversie all’interno degli stessi edifici.
Le dispute più comuni riguardano la violazione di regolamenti condominiali, l’eccessivo utilizzo di servizi comuni come ascensori e scale, il rumore provocato dal continuo afflusso di turisti e il degrado delle parti comuni. In questo contesto, il Tribunale di Firenze si è recentemente espresso su una controversia condominiale legata all’apertura di un B&B, affrontando il tema delle restrizioni presenti nei regolamenti condominiali e della loro efficacia in relazione alla natura degli stessi.
La controversia: B&B in condominio e regolamento condominiale
Nel caso trattato dal Tribunale di Firenze con la sentenza n. 2626 del 14 agosto 2024, due condomini hanno citato in giudizio una società proprietaria di immobili all’interno del loro condominio, contestando la divisione di un’unità immobiliare in più appartamenti e lo svolgimento di attività ricettiva. Secondo i condomini, il regolamento condominiale, di natura contrattuale, vietava esplicitamente l’esercizio di attività alberghiere, e l’attività di B&B sarebbe stata in violazione di tale divieto.
Gli attori chiedevano quindi l’immediata cessazione dell’attività, nonché un risarcimento per la presunta diminuzione del valore delle loro proprietà e per il disturbo alla tranquillità derivante dalla presenza continua di turisti nel condominio.
La società convenuta si difendeva negando che il regolamento avesse natura contrattuale, dichiarando inoltre che l’attività di B&B non poteva essere equiparata a quella alberghiera e non comportava violazioni delle norme condominiali o pregiudizi per gli altri condomini.
La sentenza: regolamento assembleare o contrattuale?
Il Tribunale ha analizzato attentamente la questione, ponendo l’accento sulla differenza fondamentale tra regolamenti condominiali di natura contrattuale e quelli di natura assembleare. Solo un regolamento contrattuale, approvato all’unanimità o predisposto dal costruttore e richiamato nei singoli atti di compravendita, può limitare i diritti dei singoli condomini, come quello di destinare l’immobile ad attività ricettive. Un regolamento assembleare, invece, approvato a maggioranza, non ha tale efficacia vincolante.
Nel caso in esame, il regolamento condominiale era stato approvato a maggioranza e non all’unanimità, motivo per cui il divieto di destinare gli immobili ad attività alberghiere non poteva essere considerato vincolante. La richiesta dei condomini di cessazione dell’attività di B&B è stata quindi respinta.
La richiesta di risarcimento danni
Oltre alla cessazione dell’attività, i condomini avevano richiesto anche un risarcimento per i danni presuntamente subiti, lamentando una perdita di valore degli immobili e una compromissione della tranquillità a causa del continuo passaggio di turisti. Tuttavia, il Tribunale ha rigettato anche questa richiesta, poiché non erano state presentate prove sufficienti a supporto delle affermazioni degli attori. Non sono emerse denunce per rumori molesti né prove di un degrado delle parti comuni.
Anche se è verosimile che un maggiore afflusso di persone nel condominio possa generare qualche disagio (ad esempio, per l’uso più intenso dell’ascensore), non sono stati dimostrati danni concreti subiti dai condomini.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Firenze sottolinea in modo chiaro e significativo l’importanza della natura del regolamento condominiale nel determinare la legittimità di certe attività che possono svolgersi all’interno del condominio. Solo i regolamenti di natura contrattuale, o le delibere unanimi approvate da tutti i condomini, sono in grado di imporre limitazioni all’uso delle singole unità immobiliari, come ad esempio il divieto di svolgere attività ricettive. Inoltre, è fondamentale che chi lamenta danni o disturbi all'interno del condominio sia in grado di fornire prove concrete e documentate per supportare le proprie richieste.
Questo caso si inserisce nel più ampio e complesso dibattito sulla convivenza tra esigenze abitative e attività economiche nei contesti condominiali, una questione destinata a rimanere centrale e rilevante nelle aree ad alta vocazione turistica e nelle città permeate da un forte flusso di visitatori.