Decreto ingiuntivo solo verso i condomini morosi e non verso il condominio: il contratto può prevederlo?

Nel contesto delle controversie condominiali, una delle questioni più dibattute è la legittimità delle clausole contrattuali che permettono all’appaltatore di agire direttamente nei confronti dei condomini morosi, escludendo il condominio unitariamente considerato. Ma il contratto può davvero prevederlo?

Clausola contrattuale: deroga al regime ordinario

In un caso recente, un condominio aveva concluso un contratto di appalto per lavori di ristrutturazione, in cui una clausola stabiliva che, in caso di inadempimento da parte di alcuni condomini, l’appaltatore avrebbe potuto agire legalmente solo contro i morosi, escludendo il condominio nel suo complesso. Questo principio rappresenta una deroga al regime ordinario, secondo cui il creditore ottiene un titolo esecutivo contro il condominio e successivamente può agire contro i condomini inadempienti.

La Corte di Cassazione (ordinanza n. 19532 del 16 luglio 2024) ha confermato la validità di tale clausola. Nella decisione, si ribadisce che le parti possono, nell’ambito della propria autonomia negoziale, derogare al regime previsto dalla legge, purché non si violino norme inderogabili. In questo caso, la clausola era volta a proteggere i condomini in regola con i pagamenti, stabilendo che l’appaltatore avrebbe dovuto formare il titolo esecutivo direttamente contro i morosi, senza coinvolgere il condominio nel suo complesso.

La vicenda giudiziaria

Il caso in esame riguardava una ditta appaltatrice che, a fronte del mancato pagamento del saldo, aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per circa 31 mila euro contro il condominio. Quest’ultimo aveva contestato il decreto, sostenendo che il contratto escludeva la responsabilità collettiva del condominio, obbligando l’appaltatore ad agire esclusivamente contro i condomini morosi. Dopo un iter processuale complesso, la Corte di Cassazione ha confermato la validità della clausola, ritenendo che la responsabilità fosse parziaria e che la ditta avrebbe dovuto rispettare le condizioni pattuite.

La parziarietà nel contesto condominiale

Secondo la giurisprudenza consolidata (Cass. SS. UU. 9148/2008), i debiti assunti dal condominio nei confronti di terzi sono regolati dal principio della parziarietà. Questo significa che ciascun condomino risponde dei debiti condominiali solo in proporzione alla propria quota millesimale. La legge di riforma del condominio (L. 220/2012) ha inoltre stabilito che i creditori possono agire contro i condomini in regola solo dopo aver escusso quelli morosi.

Nel caso in questione, la clausola contrattuale derogava al regime ordinario, ma tale deroga è stata considerata legittima dai giudici, poiché finalizzata a tutelare un interesse meritevole: evitare che i condomini in regola venissero coinvolti nella fase giudiziale già dall’inizio.